SYLVENSTEIN Rechtsanwälte | 2018 Februar
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Februar 2018

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Gesicherte Finanzierung – geplatzter Immobilienkauf

BGH entscheidet: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf

Ausgangslage:

Bevor man eine Immobilie erwerben will, macht man sich nicht nur Gedanken über die Finanzierung. Man leitet die Finanzierung konkret in die Wege, um den Immobilienkauf abzuwickeln. Man geht zur Bank und schließt einen Darlehensvertrag ab. Der Bundesgerichtshof hatte nun über folgenden Fall zu entscheiden (BGH V ZR 11/17): Der potentielle Käufer einer Immobilie in Frankfurt hatte sich bei seiner Bank um die Finanzierung gekümmert und einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen. Der Verkäufer der Immobilie wusste, dass der potentielle Käufer die Finanzierung soweit vorbereitet hatte. Trotzdem brach der Verkäufer die Vertragsverhandlungen ab und veräußerte die Immobilie an einen anderen Käufer.

Der leer ausgegangene Käufer blieb auf seinen Kosten für die Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages – immerhin rund EUR 9.000 – sitzen. Diese Kosten wollte er sich vom Verkäufer zurückholen.

Wie hat der BGH entschieden (BGH V ZR 11/17)?

Der BGH vertritt die Auffassung, dass der Immobilienverkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten darf. Er ist nicht verpflichtet, dem potentiellen den Schaden zu ersetzten. Denn das deutsche Vertragsrecht gründet auf der Privatautonomie. Diese gewährt jeder Vertragspartei die Freiheit bzw. die Autonomie, bis zum endgültigen Vertragsabschluss – beim Immobilienkauf die Unterschrift des notariellen Kaufvertrages – vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Der BGH meint, dass der Käufer, der Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses tätigt, dies auf eigene Gefahr macht.

Anders ist es nur in Ausnahmefällen – beispielsweise, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist. Dies war aber im vom BGH zu entscheidenen Fall nicht so. Der BGH führte weiter aus, dass bei Grundstückskaufverträgen an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen sind. Denn wenn der Verkäufer durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen frühzeitig zum Vertragsabschluss verpflichtet wird, steht dies einem Vertragszwang gleich. Dies läuft der Vertragsautonomie zuwider.

Daher haftet der Verkäufer nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Fazit

Diese Entscheidung schafft Klarheit für alle Beteiligten bei Immobiliengeschäften. Gerade bei heißbegehrten Immobilien ist es häufig so, dass die Käufer Schlange stehen und jeweils schon fertige Finanzierungsverträge haben. Da ja nur einer den Zuschlag erhalten kann, gehen die anderen Leer aus. Hier wäre es unbillig, wenn diese gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend machen könnten aufgrund der aufgewendeten Finanzierungskosten. Jedoch: Jeder Fall, in dem es um Kosten für aufgewendete Finanzierungen geht, ist gesondert zu prüfen. Denn der BGH hat auch Ausnahmefälle skizziert, in denen der Verkäufer ein Vertrauen beim Käufer auf den Abschluss des Kaufvertrages geweckt hatte, und daher ein Abstandnehmen nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

Geiss unterliegt vor Gericht

GeissTV unterliegt vor Gericht

(Pressemitteilung) Das Landgericht Köln hat die GeissTV GmbH, die Fernseh-Produktionsfirma von Robert und Carmen Geiss, zur Zahlung von EUR 22.145,25 zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten verurteilt. Geklagt hatte der in New York ansässige TV-Produzent Daniel Frei (u.a. bereits tätig für Germany’s Next Topmodel/ProSieben).

GeissTV hatte Frei’s Unternehmen, The Frei Group LLC, im Jahr 2015 damit beauftragt, die Produktion der RTL2-Sendung „Die Geissens – Eine schrecklich glamouröse Familie“ (Staffel 12, Folge Nr. 182) in New York zu koordinieren und zu unterstützen. Im Nachhinein verweigerte GeissTV jedoch den Großteil der Vergütung. Hiergegen wandte sich Daniel Frei und klagte vor dem Landgericht Köln.

Erfolgreich: Mit Urteil vom 16. November 2017 sowie 25. Januar 2018 (Aktenzeichen 88 O 26/17) wurde GeissTV von dem Gericht nun dazu verurteilt, insgesamt EUR 22.145,25 zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten an die Firma von Daniel Frei zu bezahlen.

Dr. Dominik Herzog, Anwalt von Daniel Frei, Geschäftsführer The Frei Group LLC:

Das Gericht ist erwartungsgemäß dem Grundsatz „Verträge sind einzuhalten“ gefolgt. Man kann nicht zuerst Leistungen bestellen und in Anspruch nehmen, und dann im Nachhinein grundlos die Zahlung verweigern. Gegen diese Strategie hat sich unser Mandant mit Fug und Recht erfolgreich zur Wehr gesetzt.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

Dr. Dominik Herzog, Rechtsanwalt und Partner bei SYLVENSTEIN Rechtsanwälte, berät Medienunternehmen und Einzelpersonen im Medien- und Entertainmentrecht.

Downloads:

Pressemitteilung

Urteil

Pressebild RA Dr. Dominik Herzog