SYLVENSTEIN Rechtsanwälte | Bank- und Baurecht
275
archive,category,category-bank-und-baurecht,category-275,ajax_fade,page_not_loaded,,select-theme-ver-2.4.1,wpb-js-composer js-comp-ver-4.7.4,vc_responsive
 

Bank- und Baurecht

20180131_083822

Gesicherte Finanzierung – geplatzter Immobilienkauf

BGH entscheidet: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf

Ausgangslage:

Bevor man eine Immobilie erwerben will, macht man sich nicht nur Gedanken über die Finanzierung. Man leitet die Finanzierung konkret in die Wege, um den Immobilienkauf abzuwickeln. Man geht zur Bank und schließt einen Darlehensvertrag ab. Der Bundesgerichtshof hatte nun über folgenden Fall zu entscheiden (BGH V ZR 11/17): Der potentielle Käufer einer Immobilie in Frankfurt hatte sich bei seiner Bank um die Finanzierung gekümmert und einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen. Der Verkäufer der Immobilie wusste, dass der potentielle Käufer die Finanzierung soweit vorbereitet hatte. Trotzdem brach der Verkäufer die Vertragsverhandlungen ab und veräußerte die Immobilie an einen anderen Käufer.

Der leer ausgegangene Käufer blieb auf seinen Kosten für die Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages – immerhin rund EUR 9.000 – sitzen. Diese Kosten wollte er sich vom Verkäufer zurückholen.

Wie hat der BGH entschieden (BGH V ZR 11/17)?

Der BGH vertritt die Auffassung, dass der Immobilienverkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten darf. Er ist nicht verpflichtet, dem potentiellen den Schaden zu ersetzten. Denn das deutsche Vertragsrecht gründet auf der Privatautonomie. Diese gewährt jeder Vertragspartei die Freiheit bzw. die Autonomie, bis zum endgültigen Vertragsabschluss – beim Immobilienkauf die Unterschrift des notariellen Kaufvertrages – vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Der BGH meint, dass der Käufer, der Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses tätigt, dies auf eigene Gefahr macht.

Anders ist es nur in Ausnahmefällen – beispielsweise, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist. Dies war aber im vom BGH zu entscheidenen Fall nicht so. Der BGH führte weiter aus, dass bei Grundstückskaufverträgen an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen sind. Denn wenn der Verkäufer durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen frühzeitig zum Vertragsabschluss verpflichtet wird, steht dies einem Vertragszwang gleich. Dies läuft der Vertragsautonomie zuwider.

Daher haftet der Verkäufer nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Fazit

Diese Entscheidung schafft Klarheit für alle Beteiligten bei Immobiliengeschäften. Gerade bei heißbegehrten Immobilien ist es häufig so, dass die Käufer Schlange stehen und jeweils schon fertige Finanzierungsverträge haben. Da ja nur einer den Zuschlag erhalten kann, gehen die anderen Leer aus. Hier wäre es unbillig, wenn diese gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend machen könnten aufgrund der aufgewendeten Finanzierungskosten. Jedoch: Jeder Fall, in dem es um Kosten für aufgewendete Finanzierungen geht, ist gesondert zu prüfen. Denn der BGH hat auch Ausnahmefälle skizziert, in denen der Verkäufer ein Vertrauen beim Käufer auf den Abschluss des Kaufvertrages geweckt hatte, und daher ein Abstandnehmen nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.

BUR3351-1024x681_sw

Bauträgerbürgschaft – Tipps für den Bauherrn

Bei Neubauprojekten wird seitens der Bank zur Sicherheit eine Bauträgerbürgschaft gegeben. Um zu verstehen, was eine deratige Bürgschaft bedeutet, welchen Zweck sie hat und welche Reichweite, soll zunächst kurz dargestellt werden, was eine Bürgschaft ist.

Funktionsweise einer Bürgschaft

Der Bürgschaftsvertrag ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Grundnorm ist § 765 BGB. Darin heißt es:

Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Dritten einzustehen.

Die Bürgschaft ist eine sogenannte Personalsicherheit. Der Bürge übernimmt eine eigene Leistungspflicht gegenüber dem Gläubiger. Das bedeutet: Wir die Bürgschaft eingelöst, zahlt der Bürge an den Gläubiger nicht auf eine fremde Schuld, sondern auf eine eigene Schuld. Die Forderung des Gläubigers gegen den Schuldner geht dann aber auf den Bürgen über.

Zweck und Funktionsweise einer Bauträgerbürgschaft

Die Bauträgerbürgschaft ist eine besondere Art der Bürgschaft. Bei einer Bauträgerbürgschaft übernimmt die Bank die Verpflichtung des Bauträgers gegenüber dem Käufer der Immobilie. Warum ist eine Bauträgerbürgschaft notwendig? Bei Bauprojekten besteht das Grundproblem darin, dass der Käufer der Immobilie in Vorleistung gehen muss. Er macht Anzahlungen und erhält zunächst nichts. Denn bestenfalls haben für das Haus/Wohungsanlage lediglich die Erdarbeiten begonnen. In  den Bauträgerverträgen ist hinsichtlilch des Kaufpreises für die Wohnung/das Haus eine Ratenzahlung vereinbart. Die erste Rate ist meist die höchste und beträgt in der Regel 30% des Kaufpreises. Die erste Rate wird in der Regel fällig bei Beginn der Erdarbeiten. Konkret heißt dass: Wer eine Immobilie für 1 Millionen Euro kauft, zahlt an den Bauträger 300.000 Euro nach Beginn der Erdarbeiten!
Das Problem entsteht dann, wenn der Bauträger in die Insolvenz geht und die Bauarbeiten nicht weiter gehen. Hier greift dann die Bauträgerbürgschaft und die Bank springt ein. Denn die Bank hat ja als Bürge eine eigene Schuld gegenüber dem Immobilienkäufer übernommen. Die Bürgschaft soll sicherstellen, dass die Bauleistung fertiggestellt wird. Zudem soll sie den Käufer der Wohnung/des Hauses eine Sicherheit geben, dass ihm auch das Eigentum an der verkauften Immobilie verschafft wird.

Was ist durch die Bürgschaft gesichert?

Die Reichweite der Bürgschaft hängt von ihrer konkreten Ausgestaltung ab. Zum Teil soll die Bürgschaft nur die Rückgewähr oder Auszahlung bereits geleisteter Vermögenswerte sicherstellen – das bedeutet: Rückzahlung von Geld. Die Rechtsprechun geht weiter und meint, dass die Bürgschaft nach § 7 MaBV nicht nur die Fertigstellung der geschuldeten Bauleistung sichert, sondern auch den Anspruch auf Verschaffung des Eigentums an dem verkauften Grundstück. Denn die Verpflichtung des Bauträgers, eine Bürgschaft zu stellen, soll Störungen des Gleichgewichts zwischen den Vorauszahlungen des Erwerbers und den Leistungen des Bauträgers umfassend auffangen (OLG Frankfurt, Urteil vom 22. Oktober 2014 – 19 U 30/14).

Unser Tipp: Lesen Sie den Bauträgervertrag genau durch und lassen Sie den Bauträgervertrag eventuell von einem Rechtsanwalt überprüfen. Fragen Sie im Beurkundungstermin den Notar, ob die Zahlungen an den Bauträger durch eine Bauträgerbürgschaft gesichert sind. Lassen Sie sich die Bürgschaftsurkund zeigen.