SYLVENSTEIN Rechtsanwälte | bgh v zr 11 17
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bgh v zr 11 17 Tag

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Gesicherte Finanzierung – geplatzter Immobilienkauf

BGH entscheidet: Kein Schadensersatz bei geplatztem Immobilienkauf

Ausgangslage:

Bevor man eine Immobilie erwerben will, macht man sich nicht nur Gedanken über die Finanzierung. Man leitet die Finanzierung konkret in die Wege, um den Immobilienkauf abzuwickeln. Man geht zur Bank und schließt einen Darlehensvertrag ab. Der Bundesgerichtshof hatte nun über folgenden Fall zu entscheiden (BGH V ZR 11/17): Der potentielle Käufer einer Immobilie in Frankfurt hatte sich bei seiner Bank um die Finanzierung gekümmert und einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen. Der Verkäufer der Immobilie wusste, dass der potentielle Käufer die Finanzierung soweit vorbereitet hatte. Trotzdem brach der Verkäufer die Vertragsverhandlungen ab und veräußerte die Immobilie an einen anderen Käufer.

Der leer ausgegangene Käufer blieb auf seinen Kosten für die Rückabwicklung des Finanzierungsvertrages – immerhin rund EUR 9.000 – sitzen. Diese Kosten wollte er sich vom Verkäufer zurückholen.

Wie hat der BGH entschieden (BGH V ZR 11/17)?

Der BGH vertritt die Auffassung, dass der Immobilienverkäufer vom Kaufvertrag zurücktreten darf. Er ist nicht verpflichtet, dem potentiellen den Schaden zu ersetzten. Denn das deutsche Vertragsrecht gründet auf der Privatautonomie. Diese gewährt jeder Vertragspartei die Freiheit bzw. die Autonomie, bis zum endgültigen Vertragsabschluss – beim Immobilienkauf die Unterschrift des notariellen Kaufvertrages – vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen. Der BGH meint, dass der Käufer, der Aufwendungen in Erwartung des Vertragsabschlusses tätigt, dies auf eigene Gefahr macht.

Anders ist es nur in Ausnahmefällen – beispielsweise, wenn der Vertragsschluss nach den Verhandlungen zwischen den Parteien als sicher anzunehmen ist. Dies war aber im vom BGH zu entscheidenen Fall nicht so. Der BGH führte weiter aus, dass bei Grundstückskaufverträgen an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten strengere Anforderungen zu stellen sind. Denn wenn der Verkäufer durch die Aufnahme von Vertragsverhandlungen frühzeitig zum Vertragsabschluss verpflichtet wird, steht dies einem Vertragszwang gleich. Dies läuft der Vertragsautonomie zuwider.

Daher haftet der Verkäufer nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrages bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.

Fazit

Diese Entscheidung schafft Klarheit für alle Beteiligten bei Immobiliengeschäften. Gerade bei heißbegehrten Immobilien ist es häufig so, dass die Käufer Schlange stehen und jeweils schon fertige Finanzierungsverträge haben. Da ja nur einer den Zuschlag erhalten kann, gehen die anderen Leer aus. Hier wäre es unbillig, wenn diese gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche geltend machen könnten aufgrund der aufgewendeten Finanzierungskosten. Jedoch: Jeder Fall, in dem es um Kosten für aufgewendete Finanzierungen geht, ist gesondert zu prüfen. Denn der BGH hat auch Ausnahmefälle skizziert, in denen der Verkäufer ein Vertrauen beim Käufer auf den Abschluss des Kaufvertrages geweckt hatte, und daher ein Abstandnehmen nicht mehr ohne Weiteres möglich ist.