SYLVENSTEIN Rechtsanwälte | geschlossener Immobilienfonds
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geschlossener Immobilienfonds Tag

Beratung_Geld

Geschlossene Immobilienfonds: Hinweis auf Totalverlustrisiko nicht erforderlich

Was wurde entschieden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst erneut seine Rechtsprechung bestätigt, dass ein Berater bei der Beratung über die Investition in einen geschlossenen Immobilienfonds nicht über die Möglichkeit des Totalverlustes bzw. über das Totalverlustrisiko aufklären muss (BGH, Beschluss vom 10.01.2017 – BGH Az. XI ZR 31/15).

Immer wieder taucht die Frage auf, in welchem Umfang ein Anleger von der Bank oder einem Berater über das Risiko seines Investments aufgeklärt werden muss. Das hängt natürlich in erster Linie davon ab, in welches Produkt der Anleger sein Geld investiert. Zu betrachten ist das konkrete Risiko der Kapitalanlage im Zusammenhang mit dem individuellen Beratungsbedarf des Anlegers (BGH, Urteil vom 27. Oktober 2009 · Az. XI ZR 337/08).

Beratungsumfang: Drei Punkte Plan

Maßgeblich für den Umfang des Beratungsbedarfs sind für den BGH (Senatsurteil vom 21. März 2006 – XI ZR 63/05) drei Punkte:

  • Wissenstand: Wie erfahren ist der Anleger am Kapitalmarkt?
  • Risikobereitschaft: Welches Risiko möchte der Anleger eingehen?
  • Anlageziel: Was möchte der Anleger mit der Kapitalanlage erreichen?

Keine Schematische Lösung

Eine schematische Lösung sieht der BGH hier nicht. Diese drei zu klärenden Punkte gelten bei allen Fragen der Kapitalanlage. Weitere Beratungszusätze können sich dann noch ergeben in Abhängigkeit zum konkreten Anlageprojekt. So war beim Bundesgerichtshof streitig, ob die Aufklärungspflichten des Beraters von der Fremdkapitalquote des geschlossenen Immobilienfonds abhängig sind. Hier hat der BGH jedoch im Hinblick auf geschlossene Immobilienfonds deutlich gemacht, dass der Umfang der Beratungspflichten gegenüber dem Anleger nicht von der Fremdkapitalquote des geschlossenen Immobilienfonds abhängig ist.

Anteil des Fremdkapitals bei Immobilienfonds für Beratungsumfang irrelevant

Der BGH hat zur Begründung den Vergleich mit der Investition in einen Filmfonds gezogen:

Beim Immobilienfonds erhöht die Fremdkapitalquote nicht das strukturelle Risiko für den Anleger. Also sind auch nicht die Beratungspflichten erhöht. Denn wenn der Immobilienfonds keinen Erfolg hat (zum Beispiel mangelnde Mieterträge), gibt es immer noch den Sachwert der Immobilie selbst. Beim Filmfonds ist es anders: Wenn die Produktion ein Misserfolg ist, führt dies meist unmittelbar zum Verlust des eingebrachten Kapitals (BGH, Urteil vom 14. Juni 2007 – III ZR 125/06). Ein Totalverlust des eingebrachten Kapitals bei einem Filmfonds ist also im Falle eines Misserfolges des Projekts höher als beim Immobilienfonds. Natürlich ist der Totalverlust auch beim Immobilienfonds möglich – nämlich dann, wenn die Verbindlichkeiten der Fondsgesellschaft den Wert der Immobilie übersteigen. Jedoch muss der Berater den Anleger hierüber nicht gesondert beraten, wenn der Anteil der Fremdfinanzierung des Fonds und die damit verbundenen Belastungen im Verkaufsprospekt zutreffend dargestellt sind.