SYLVENSTEIN Rechtsanwälte | Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum
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Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum

Vorkaufsrecht bei Aufteilung in Wohnungseigentum

Der Bundesgerichtshof hat in einer aktuellen Entscheidung zu den Voraussetzungen für die Entstehung des Mieter-Vorkaufsfrechts beim sog. Erwerbermodell Stellung genommen.

Mieterschutz durch Vorkaufsrecht

Der Gesetzgeber schützt den Mieter gegenüber dem Eigentümer einer Wohnung in einer ganzen Reihe von Vorschriften. So dürfen Vermieter das Mietverhältnis nur beim Vorliegen besonderer Gründe (z.B. Eigenbedarf) kündigen, ein Verkauf der Wohnung führt nicht zum Ende des Mietvertrags („Kauf bricht nicht Miete“), und Mieterhöhungen sind nur in sehr engen Grenzen zulässig. Ein vergleichsweise unbekanntes Mieterrecht ist das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB: Spaltet der Eigentümer eines Hauses sein Eigentum in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumgesetz (WEG) auf und wird die Wohnungseinheit anschließende verkauft, so hat der Mieter ein Recht, zu den ausverhandelten Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten, d.h. einen potenziellen Käufer zu verdrängen. Ein Mieter kann dadurch insbesondere verhindern, dass ein Dritter seine Wohnung kauft und ihn dann nach drei Jahren unter Berufung auf Eigenbedarf hinauskündigt.

Vorkaufsrecht im Erwerbermodell erst nach neuerlichem Wohnungsverkauf

Der Bundesgerichtshof hat nun in seiner Entscheidung vom 22. November 2013 (Az. V ZR 96/12, Volltext, NJW 2014, 850 mit zustimmende Anmerkung von Hannes Klühs) klargestellt, dass beim sog. Erwerbermodell ein Vorkaufsrecht in der Regel vorerst nicht entsteht. Das Erwerbermodell sieht vor, dass ein Wohnhaus als Ganzes an eine Mehrzahl von Erwerbern verkauft wird, die nach dem Erwerb des Hauses selbst die Aufspaltung in Wohnungseigentum übernehmen. In diesem Fall erfolgt der Hausverkauf – anders als von § 577 Abs. 1 BGB vorausgesetzt – vor der Eigentumsaufspaltung. Deswegen entsteht ein Vorkaufsrecht erst, wenn der Erwerber die Wohnungseinheit erneut verkauft, was in den meisten Fällen einige Jahre oder Jahrzehnte dauert. Nur ausnahmsweise kann ein Vorkaufsrecht dann bereits im Rahmen der ersten Erwerbssituation entstehen, wenn der Verkäufer des Wohnhauses ein eigenes Interesse an der Eigentumsaufteilung hat, die Aufteilung aber mit dem Ziel Umgehung des Mietervorkaufsrechts den Käufern überlässt.

Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrechts

Außerhalb des Erwerbermodells kommt es bisweilen vor, dass Mieter nach dem Verkauf des von Ihnen bewohnten Hauses und dessen Aufteilung in Wohnungseigentum nicht über ihr Vorkaufsrecht informiert werden. Dies betrifft insbesondere Mieter, die sich im Rahmen einer Luxussanierung nicht aus ihrem Mietvertrag herauskaufen lassen, sondern ein Abfindungsangebot des Vermieters ausschlagen und in ihrer Wohnung bleiben. Diese Mieter erfahren dann allenfalls mittelbar vom Verkauf ihrer Wohnung, wenn sie gebeten werden, die Miete von nun an auf ein anderes Konto zu überweisen. Wenn der Käufer zu diesem Zeitpunkt bereits wirksam Eigentum an der Wohnung erworben hat, ist es in der Regel zu spät für die Ausübung des Vorkaufsrechts. In diesem Fall kann aber noch ein Schadensersatzanspruch gegen den früheren Eigentümer bestehen, insbesondere wenn der Erwerber der Wohnung diese zu günstigen Konditionen gekauft hat. Im Zweifelsfall empfiehlt sich, diese Fragen anwaltlich klären zu lassen.